[이행강제금] 무단 용도변경 및 무단 증축의 과세시가표준액 산정 시 건축년도??

★요약

Q: 무단 용도변경과 무단증축의 시가표준액 산정 시 건축 연도를 언제로 해야 하나요?

A: 증축 부분에 대하여는 증축 연도를 건축 연도로 보며, 용도변경 부분에 대하여는 최초 신축년도를 건축 연도로 보고 산정해야 할 것으로 판단됨.

ㅇ 민원사항

수고하십니다. 이행강제금을 계산하려는 중 한 가지 여쭙고자 문의드립니다. 사용승인일이 1980년인 건물을 1995에 인수하고 2000년쯤 무단으로 용도변경과 증축을 했습니다. 그러다 최근에 구청 직원분들에게 적발되어 행정조치를 당했습니다. 그리고 당장 무단을 해결할 방도가 없어 시간이 이래저래 지나갔는데.. 이행강제금이 부과되었습니다. 하지만 부과된 금액이 생각보다 많아서, 인터넷에서 이행강제금 계산 방법을 찾아 계산해보려고 하는데요. 제 경우와 같이 무단 용도변경과 무단증축의 시가표준액 산정 시 건축 연도를 언제로 해야 하나요? 사용승인일인 1980년인지 아니면 실질적으로 행위를 한 2000년도 인지.. 회신부탁드리겠습니다. 감사합니다.

ㅇ 민원회신

안녕하십니까. 우리 구정에 많은 관심을 가져주셔서 감사드립니다. 귀하께서 문의하신 이행강제금에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.

우선, 위반 건축물에 대한 이행강제금은 「건축법」제80조에 따라 부과되는 것으로 이행강제금을 부과하는 시점의 건물시가표준액으로 산정하되, 증축 부분에 대하여는 증축 연도를 건축 연도로 보며, 용도변경 부분에 대하여는 최초 신축년도를 건축 연도로 보고 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

ㅇ 참고자료

1. 관련법령

- 「건축법」제80조(이행강제금)

제80조(이행강제금)
① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.>
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

② 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 한다. <신설 2015. 8. 11., 2019. 4. 23., 2020. 12. 8.>

③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.>

⑥ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2015. 8. 11., 2020. 3. 24.>

2. 2023년 시가표준액표

- 증·개축 등 건축물에 대한 시가표준액 산정요령

가. 증축 건축물
1) 증축 건축물에 대한 시가표준액은 증축 시 기초공사를 한 건축물과 기초공사를 하지 않은 건축물로 구분하고 해당 건축물의 구조별 신축건축물시가표준액에 건축물 증축표의 비율을 곱하여 산정한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 하며, 해당부분에 대하여는 증축연도를 신축연도로본다.
2) “기초공사를 한 건축물”이란 건축시 건물의 하중을 견딜 수 있도록 토지에 공사를 한 경우로본다.

나. 개축 건축물
1) “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽기둥보지붕틀 중 3개 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.
2) 개축 건축물에 대한 시가표준액은 다음과 같이 적용한다.기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 다시 축조하는 경우 그 해당부분은 건축물 증축표의 증축 건축물 시가표준액 산정요령을 준용한다.
3) 개축 건축물에 대한 건축연도는 다음과 같이 적용한다.개축에 해당되는 부분은 개축연도를 신축연도로 본다.

다. 대수선 건축물
1) “대수선”이란 「건축법」 제2조제1항제9호 및 같은 법 시행령 제3조의2에 따른 대수선을 말한다.
2) “대수선 신고”는 「건축법」 제14조제1항제3호 및 제4호에 따른 대수선을 말하고, “대수선 허가”는 같은법 제11조에 따라 건축허가를 받아서 하는 대수선을 말한다.
3) 대수선 건축물에 대한 취득세 부과시의 시가표준액은 해당 건축물의 신축건축물시가표준액에 건축물 대수선표의 비율을 곱하여 산정한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 한다. 다만, 경관지구 안에서 건축물 외부형태를 변경하여, 변경 층의 외부벽면 중 1/2 이하를 변경 경우에는 산정된 시가표준액의 50%를 적용한다.
※ m²당 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 가감산특례 ×m²당 시가표준액 산정비율(건축물 대수선표)
4) 건축허가로 대수선한 해당 건축물에 대한 건축연도는 기존건축물의 건축연도에 대수선으로 인한 내용연수 증가분(대수선 시점의 경과연수의 40%, 소수점이하 절사함)을 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 본다.
5) 건축신고로 대수선한 해당 건축물에 대한 신축연도는 앞 ‘4) 건축허가로 대수선한 건축물’ 기준에 의하여 산정된 내용연수 증가분의 70%(소수점이하 절사함)를 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 한다.
(예) ① 1988년도에 신축한 건축물(내용연수 50년)을 2018년도에 대수선(허가)한 경우 :
1988 + 〔30년 × 0.40〕= 2000년(신축연도)
② 1988년도에 신축한 건축물(내용연수 50년)을 2018년도에 대수선(신고)한 경우 :
1988 + 30년 × 0.40〕× 0.7 = 1996년(신축연도)
※ 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 ×(변경된)경과연수별 잔가율 × 면적 × 가감산특례
6) 노후 건축물 지붕을 수선하거나 덮개를 추가하는 경우 대수선 건축물에 대한 시가표준액 산정비율의 30%를 경감하여 적용한다.

라. 재축 건축물
재축된 건축물은 증축의 시가표준액 산정요령을 준용한다.