[용도변경] 제2종일반주거지역에서 제조업소 또는 수리점으로 용도변경 가능한가요?

★요약

Q: 제2종일반주거지역에서 제조업소 또는 수리점으로 용도변경 가능한가요?

A: 해당 건물의 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이라면 제2종근린생활시설(제조업소)로 변경 시 표시변경으로 처리가 가능함.

ㅇ 민원사항

수고하십니다! 제2종일반주거지역에 위치한 건물의 용도변경에 대하여 문의드립니다. 현재 제가 매입한 건물이 제2종일반주거지역에 위치하여 있는 데, 세입자 분이 제조업소 또는 수리점으로 들어오시려고 합니다. 지금 건물은 사무소로 되어 있는 데 같은 근린생활시설 직군이기 때문에 용도변경이 아니라 표시변경으로 변경이 가능하다고 알고 있습니다. 혹시, 제가 잘못 알고 있는 것인지, 만약 안된다면 안 되는 이유를 알 수 있을까요? 빠른 회신 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

ㅇ 민원회신

안녕하십니까? 우리 구 건축행정에 관심을 보여주셔서 감사합니다. 귀 하의 제2종일반주거지역 안에서 제조업소 또는 수리점으로의 용도변경 관련 민원사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.

우선, 제2종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 「서울특별시 도시계획 조례」제28조에 따라 건축할 수 있습니다. 귀 하의 경우 해당 건물의 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이라면 제2종근린생활시설(제조업소)로 변경 시 표시변경으로 처리가 가능함을 알려드립니다. 다만, 「서울특별시 도시계획 조례」제28조 제3항 제1호 나목에 따라 제조업소, 수리점 등 물품의 제조ㆍ가공ㆍ수리 등을 위한 시설(너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백 제곱미터 미만이고, 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아니거나, 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상 시설이나 귀금속ㆍ장신구 및 관련 제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것이어야 함을 알려드립니다.

ㅇ 참고자료

1. 관련법령

- 「서울특별시 도시계획 조례」제28조(제2종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물)

제28조(제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물)
① 영 별표 5 제1호 및 제2호에 따라 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수는 다음 각 호와 같다. <개정 2006. 3. 16., 2006. 10. 4., 2007. 10. 1., 2008. 7. 30., 2011. 7. 23., 2012. 5. 22., 2015. 1. 2, 2020. 10. 5., 2021.12.30>
1. 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관의 훼손을 방지하기 위하여 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 시장이 지정ㆍ고시한 구역안에서의 건축물의 층수는 7층 이하로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회, 시공동위원회, 시도시재정비위원회, 시도시재생위원회 또는 시시장정비사업 심의위원회 등 시도시계획 관련 위원회의 심의를 거쳐 그 층수를 완화할 수 있다.
가. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제37조에 따른 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장 : 15층 이하
나. 균형발전사업지구ㆍ산업개발진흥지구 또는 「재난 및 안전관리기본법」 제27조에 따른 특정관리대상시설중 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "특정관리대상 아파트"라 한다) : 10층 이하
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트를 건축하는 경우 : 평균층수 13층 이하

2. 제1호 이외의 지역에서 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트를 건축하는 경우 경관관리 또는 주거환경 보호를 위해 시도시계획위원회, 시공동위원회, 시도시재정비위원회, 시도시재생위원회 또는 시시장정비사업 심의위원회 등 시도시계획 관련 위원회 심의를 거쳐 층수를 따로 정할 수 있다.

3. 삭제 <2012. 5. 22.>
4. 삭제 <2012. 5. 22.>
가. 삭제 <2010. 1. 7.>
나. 삭제 <2010. 1. 7.>

② 제1항제1호에 따른 "평균층수"는 아파트의 지상 연면적을 규칙으로 정하는 기준면적으로 나누어 환산한 층수를 말한다. <개정 2006. 3. 16., 2008. 7. 30., 2012. 11. 1.>

③ 제2종일반주거지역안에서는 영 별표 5 제1호의 각목의 건축물과 영 별표 5 제2호에 따라 다음 각 호의 건축물을 건축할 수 있다. <개정 2006. 11. 20., 2007. 10. 1., 2008. 7. 30., 2009. 07. 30., 2010. 1. 7., 2011. 7. 28., 2012. 7. 30., 2017. 3. 23., 2019. 1. 3., 2019. 12. 31.>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설 중 다음 각 목의 건축물
가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만이고 너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)
나. 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것
다. 자동차영업소(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것으로서 너비 20미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)
라. 서점(「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설에 해당하지 않는 것)
마. 총포판매소(너비 20미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)
바. 사진관, 표구점
사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것으로서 너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)
아. 휴게음식점, 제과점 등 음료ㆍ차(茶)ㆍ음식ㆍ빵ㆍ떡ㆍ과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)
자. 일반음식점
차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것
카. 학원(자동차학원ㆍ무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습ㆍ무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전ㆍ정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것
타. 독서실, 기원
파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(「건축법 시행령」 별표 1 제3호 마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것
하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것(「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
거. 다중생활시설(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만인 것으로서 너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)
너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조ㆍ가공ㆍ수리 등을 위한 시설(너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당 하는 것
1)「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것
2)「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상 시설이나 귀금속ㆍ장신구 및 관련 제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
더. 노래연습장(너비 12미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설중 다음 각 목의 건축물
가. 공연장ㆍ집회장(마권장외발매소, 마권전화투표소는 제외하며, 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것에 한한다.다만, 지구단위계획을 수립할 경우 지구단위계획으로 완화할 수 있다)
나. 전시장 및 동ㆍ식물원(너비 12미터 미만인 도로에 접한 대지에 건축하는 경우에는 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것에 한한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설중 다음 각 목의 건축물
가. 소매시장 및 상점으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것(너비 20미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)
나. 기존의 도매시장 또는 소매시장을 재건축하는 경우로서 종전의 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계의 3배 이하 또는 대지면적의 2배 이하인 것

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설중 병원

5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설

6. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설(야영장시설은 제외하며, 유스호스텔의 경우에는 너비 15미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지에 건축하는 것에 한정한다)

7. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설(너비 12미터 미만인 도로에 접한 대지의 경우에는 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것에 한한다)

8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호의 업무시설중 공공업무시설ㆍ금융업소 및 사무소로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것

9. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설(물류터미널 및 집배송시설 제외)로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것

10. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설중 다음 각 목의 건축물
가. 주유소ㆍ석유판매소 및 액화가스판매소
나. 「대기환경보전법」에 따른 저공해자동차 연료공급시설
다. 시내버스차고지에 설치하는 액화석유가스충전소 및 고압가스충전ㆍ저장소
라. 도료류 판매소

11. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차관련시설중 다음 각 목의 건축물
가. 주차장
나. 세차장
다. 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 따른 차고 중 다음의 요건을 갖춘 대지에 건축하는 건축물
(1) 너비 12미터(일반택시운송사업용 및 자동차대여사업용 차고는 6미터, 마을버스운송사업용의 차고는 8미터) 이상 도로에 접한 대지
(2) 입지, 출입구, 주변교통량, 지역여건 등을 고려하여 구청장이 주민 열람 후 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 주거환경을 침해할 우려가 없다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역안에 위치한 대지

12. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호에 따른 동물 및 식물 관련 시설 중 다음 각 목의 건축물
가. 작물재배사
나. 종묘배양시설
다. 화초 및 분재 등의 온실
라. 식물과 관련된 가목부터 다목까지 시설과 유사한 것(동ㆍ식물원은 제외한다)

13. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방ㆍ군사시설

14. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설

15. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설 중 발전소(「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조2호에 따른 태양에너지ㆍ연료전지ㆍ지열에너지ㆍ수소에너지를 이용한 발전소와 지역난방을 위한 열병합발전소에 한한다)

④ 제3항제1호에도 불구하고 구청장은 시장과의 협의 및 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 주거환경을 침해할 우려가 없다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역안에 위치한 대지에 한해 제3항제1호의 가목, 사목, 너목, 더목 각각의 건축물 접도조건을 완화하여 건축하게 할 수 있다. <신설 2019. 1. 3.>