[분양대상] 재개발정비구역 내 오피스텔 소유자도 분양대상에 포함되나요?

★요약

Q: 재개발정비구역 내 오피스텔 소유자도 분양대상에 포함되나요?

A: 오피스텔은 「주택법」 및 「건축법」에서 모두 주택으로 규정하고 있지 않으므로 분양대상기준인 주택에 포함되기에는 어려움이 있음.

ㅇ민원사항

수고하십니다. 저희는 ㅇㅇ재개발정비구역추진위원회입니다. 다름이 아니라 분양대상에 대하여 검토 중에 궁금한 점이 있어 이렇게 문의드립니다. 저희 구역 내에 오피스텔이 위치해 있는데, 제가 알기로는 오피스텔은 주택이 아니므로 분양대상자가 안 되는 걸로 알고 있습니다. 그런데 몇몇 분들이 오피스텔도 주거용으로 되어있거나 하면 주택으로 보아 분양대상자가 될 수 있다고 하더라고요. 이렇듯, 재개발정비구역 내 오피스텔 소유자분들도 추후 분양대상에 포함이 되는지 문의드립니다. 감사합니다.

ㅇ민원회신

안녕하십니까? 우리 구정 발전에 협조하여 주신 귀하께 감사드리며, ㅇ 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.

우선, 현행 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제1항제1호에 따라 재개발사업의 공동주택 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자로 규정하고 있습니다.

그러나, 오피스텔은 「주택법 시행령」제4조제4호에 따라 준주택에 해당되며, 「주택법」제2조제4호에서 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설 등으로 규정하고 있습니다.

또한, 오피스텔은 「건축법 시행령」[별표1]제14호나목2) 업무시설로 분류되어, 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것으로 정의하고 있습니다.

따라서, 건의하신 사항에 대해 「주택법」 및 「건축법」에서 모두 오피스텔을 주택으로 규정하고 있지 않은 점, 상위 법령 및 관련 법령 등과의 정합성 문제 등을 고려할 때 조례로 분양대상 기준인 주택에 오피스텔을 포함하기에는 많은 어려움이 있음을 알려드립니다.

다만, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제1항에 따라 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 또는 권리가액이 분양용 최규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 등은 재개발사업의 분양대상임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

ㅇ참고사항

1. 관련법령

- 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조(재개발사업의 분양대상 등)

제36조(재개발사업의 분양대상 등)
① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

- 「주택법」제2조(정의)제4호 및 「주택법 시행령」제4조(준주택의 종류와 범위)

제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7., 2023. 12. 26.>
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

제4조(준주택의 종류와 범위)
법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

- 「건축법 시행령」[별표1]제14호

14. 업무시설
가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)