★요약
Q: 토지 또는 건축물의 '신탁업자'가 가로주택정비사업 조합설립의 동의 대상인 '토지등소유자'에 해당되나요?
A: '위탁자'가 가로주택정비사업 조합설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 '토지등소유자'임
ㅇ민원사항
안녕하세요. ㅇㅇ구역 가로주택정비사업 (가칭) 추진위원회입니다. 현재 토지등소유자분들에게 동의를 받고 있는 상태인데, 저희 사업시행구역 내 위치한 토지 또는 건축물의 신탁업자가 몇몇 있습니다. 이럴 경우 조합설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 토지등소유자는 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 '위탁자'인지, 아니면 '신탁업자'가 토지등소유자인지 문의드립니다.
ㅇ민원회신
안녕하십니까. 우리 구정 발전에 협조하여 주셔서 감사드리며, 귀하께서 제기하신 토지등소유자 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.
우선, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제6호 본문 및 같은 호 가목에서는 가로주택정비사업의 토지등소유자를 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다고 하면서, 같은 호 각 목 외의 부분 단서에서는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 ‘위탁자’를 토지등소유자로 본다고 규정하고 있으나, 사업시행자가 신탁업자가 아닌 경우에도 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 위탁자를 토지등소유자로 보아야 하는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
또한, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 제3항에 따르면, 가로주택정비사업은 토지등소유자 또는 토지등소유자로 구성된 조합이 직접 시행하거나 토지등소유자 또는 조합이 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(각주: 시장·군수등(제1호), 토지주택공사등(제2호), 건설업자(제3호), 등록사업자(제4호), 신탁업자(제5호), 부동산투자회사(제6호))와 공동으로 시행하는 방법으로 추진되는 것으로, 주민합의체를 구성(제22조)하거나 조합설립인가를 신청(제23조)하는 경우 및 사업시행계획인가를 신청(제29조)하는 경우 등 사업 추진 과정에서 일정 비율 이상 토지등소유자의 동의를 받도록 규정하고 있는바, 이는 ‘직접적인 이해관계’가 있는 자가 가로주택정비사업을 추진하도록 하고, 이해관계인의 의견을 사업에 반영하려는 취지라고 할 것인바, 토지등소유자가 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 경우에도 가로주택정비사업의 조합설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 토지등소유자는 신탁한 토지 또는 건축물과 관련하여 가로주택 정비사업 추진에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 ‘위탁자’라고 보는 것이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 의 입법취지 및 규정체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
따라서, 사업시행구역에 위치한 토지 및 건축물을 신탁업자에게 신탁한 '위탁자'가 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조제1항에 따라 가로주택정비사업 조합설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 '토지등소유자'에 해당됨을 알려드립니다.
ㅇ참고사항
1. 관련법령
- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제6호 및 제23조 제1항
| 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19.> 6. “토지등소유자”란 다음 각 목에서 정하는 자를 말한다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다. 가. 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 또는 소규모재개발사업은 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자 나. 소규모재건축사업은 사업시행구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.> 1. 정관 2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류 3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류 |
2. 관련해석
- 법제처 법령해석(안건번호 23-0538, 2023.9.7.)
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