★요약
Q: 상가의 전유부분을 용도변경하기 위해 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하나요?
A: 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지는 않음.
ㅇ민원사항
수고하십니다. 저는 서울에 있는 집합건물의 상가를 소유하고 있습니다. 현재 제가 소유한 상가의 용도를 변경하고자 하는데, 이에 몇 가지 궁금한 점이 있어 문의드립니다. 현재 제가 소유한 상가는 사무실이나 카페로 변경코자 합니다. 이 경우 다른 구분소유자들의 동의를 받아야 하는지요? 받아야 한다면 어떤 법적인 근거가 있는지 문의드립니다.
ㅇ민원회신
안녕하십니까? 우리 그청 발전에 협조하여 주신 귀하께 감사드리며, 용도변경 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.
우선, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 전유부분의 용도변경과 관련하여 직접 규정하고 있지는 않습니다. 전유부분은 구분소유권의 목적물로 공동의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 구분소유자가 절대적․배타적으로 사용․수익․처분할 수 있습니다. 따라서 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지는 않습니다.
다만, 전유부분의 용도변경이 공용부분의 변경을 수반한다면 동법 제15조에 따른 요건(구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 집회결의)을 구비하여야 합니다. 또한 용도변경이 구분소유자의 공동의 이익에 반해서는 안 됩니다 [사무실로 사용되는 건물 내에 독서실의 개설이 구분소유자의 공동의 이익에 반한다고 판단한 사례가 있음(대법원 1987. 5. 26. 선고 86 다카 2478 판결)].
한편, 판례에 따르면 동법 제5조 제1항에서 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있으나, 그 취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자가 해당 전유부분에 대한 용도변경행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께 하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두 17201 판결).
ㅇ참고사항
1. 관련법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조(구분소유자의 권리·의무 등) 및 제15조(공용부분의 변경)
| 제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다. ② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다. ③ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다. ④ 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 “점유자”라 한다)에 대하여는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다. 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. |
2. 관련판례
- 판례(대법원 1987.5.26. 선고 86다카2478 판결)
- 판례(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두17201 판결)
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