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★요약
Q: 건축선 후퇴 부분을 공개공지 면적으로 포함시켜도 되나요?
A: 건축선 후퇴 부분의 면적은 공개공지의 면적에 포함하지 아니함.
ㅇ민원사항
수고하십니다. 저희 대지에서 건축을 할 때 건축법에 따라서 1~2m 정도 건축선 후퇴를 해야 한다고 하더라고요. 그리고 또 공개공지를 확보해야 한다고 하는데, 해당 건축선을 후퇴한 부분을 공개공지 면적에 포함시키면 안 되나요? 어차피 공개공지 취지가 불특정다수가 이동하는 데 불편함이 없도록 하기 위한 공간이라는 데, 후퇴 부분을 통해서도 충분히 불편함 없이 지나다닐 수 있지 않나요?
ㅇ민원회신
안녕하십니까? 우리 그청 발전에 협조하여 주신 귀하께 감사드리며, 건축선 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.
「서울특별시 건축 조례」제26조 제1항 제2호에 따르면 「건축법 시행령」제31조 제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴 부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 않는다고 규정되어 있으므로, 귀하의 질의와 같이 건축선 후퇴 부분을 공개공지 면적으로 산입 하지 아니함을 알려드립니다.
ㅇ참고사항
1. 관련법령
- 「서울특별시 건축 조례」제26조(공개 공지 등의 확보)
| 제26조(공개 공지 등의 확보) ① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 "공개 공지 등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다. <개정 2010.4.22., 2016.5.19., 2018.1.4., 2018.7.19., 2020.3.26., 2020.12.31.> 1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물 가. 문화 및 집회시설 나. 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외) 다. 업무시설 라. 숙박시설 마. 의료시설 바. 운동시설 사. 위락시설 아. 종교시설 자. 운수시설 차. 장례식장 2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)에 대한 다음 각 목의 비율이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다. 가. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 : 대지면적의 5퍼센트 나. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트 다. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 3만제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트 3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항에도 불구하고 공개공지 등의 면적으로 산입한다. ② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치하여야 한다. <개정 2016.1.7., 2016.5.19., 2018.7.19., 2019.7.18., 2021.12.30.> 1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다. 2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 면적이 최소 45제곱미터 이상 3. 최소폭은 5미터 이상 4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 6미터 이상 5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것으로 한정한다)ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우로 한정한다) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치 6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다. 7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 "실내형 공개공간"라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치 나. 최소면적 150㎡이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상 다. 최소면적 500㎡이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상 라. 최소면적 1,000㎡이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상 ③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다. <개정 2015.10.8., 2016.5.19., 2018.7.19., 2020.3.26.> 1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하 [1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률 2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하 [1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×법 제60조에 따른 높이제한 기준 3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 공개공지 등의 면적은 2분의 1로 한정하여 산입한다. ④ 시장은 다음 각 호의 경우에 소요 비용의 일부를 지원할 수 있으며, 지원대상과 절차, 지원금액의 한도 및 시ㆍ구간 부담비율 등은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2018.7.19., 2020.3.26.> 1. 설치 후 5년이 경과된 공개공지 등을 리모델링하는 경우 2. 제6항제3호에 따라 전문가가 공개공지 등을 점검하는 경우 ⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지 등에서는 연간 60일 이내의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니되며, 공개공지 등에서 개최되는 행사의 범위 및 관련 절차, 이용시간 및 행위 제한 등 실행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2016.5.19.> ⑥ 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다. <신설 2019.7.18.> 1. 공개공지 등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다. 2. 공개공지 등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리대장을 제출하여야 한다. 3. 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인ㆍ관리하여야 하며, 2년에 1회 이상 공개공지 등의 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시할 수 있다. |
- 「건축법 시행령」제31조(건축선)
| 제31조(건축선) ①법 제46조제1항에 따라 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.  ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014. 10. 14.> ③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보(公報), 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고하여야 하며, 공고한 내용에 대하여 의견이 있는 자는 공고기간에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다. <개정 2014. 10. 14.> |
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