▣ 정의 및 목적
1. 정의
- 가로구역별 높이기준이라 함은 종전의 도로 사선제한을 대체하는 높이기준으로서, 「건축법」제60조(건축물의 높이 제한)에 따라 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 지정된 높이
2. 지정 목적
- 지역적 특성을 반영하여 바람직한 도시경관을 조성하고, 가로환경의 쾌적성을 증진시키며 거주환경을 보호하는 데 그 목적이 있음
▣ 지정대상 및 절차
1. 지정 대상
- 가로구역별 높이기준은 도시여건의 변화 및 도시계획 현황 등에 따라 개발밀도 수요가 높은 지역이나 자연경관 보존이 필요한 지역을 대상으로 지정·운영하고 있음
2. 지정 절차
- 높이기준 지정이 필요한 구역을 대상으로 건축위원회의 자문과 유관부서 협의를 거쳐 계획안을 수립하여 15일 이상의 공람 후 의견을 수렴하고 서울시 건축위원회의 심의를 거쳐 높이기준을 지정·공고함
3. 행정절차도
▣ 가로구역별 높이기준의 내용
- 가로구역별 높이기준은 토지이용계획, 도로 폭 기반시설용량, 도시경관계획, 장래발전계획 등의 현황여건을 고려하여 계획을 수립함
- 구역 내 필지에 기본적으로 적용되는 '기준높이'를 제시하며, 건축물의 공공성을 강화하도록 유도기준을 준수할 경우 '기준높이'를 완화받을 수 있는 '높이완화기준'을 운영 중임
▣ 참고자료
1. 관련법령
- 「건축법」제60조(건축물의 높이 제한) 및 「건축법 시행령」제82조(건축물의 높이 제한)
| 제60조(건축물의 높이 제한) ① 허가권자는 가로구역[(街路區域): 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 이하 같다]을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 수 있다. 다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 가로구역의 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 높이를 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.> ② 특별시장이나 광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 제1항에 따른 가로구역별 건축물의 높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.> ③ 삭제 <2015. 5. 18.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에도 불구하고 일조(日照)ㆍ통풍 등 주변 환경 및 도시미관에 미치는 영향이 크지 않다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 이 법 및 다른 법률에 따른 가로구역의 높이 완화에 관한 규정을 중첩하여 적용할 수 있다. <신설 2022. 2. 3.> 제82조(건축물의 높이 제한) ① 허가권자는 법 제60조제1항에 따라 가로구역별로 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. <개정 2012. 4. 10., 2014. 10. 14.> 1. 도시ㆍ군관리계획 등의 토지이용계획 2. 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비 3. 해당 가로구역의 상ㆍ하수도 등 간선시설의 수용능력 4. 도시미관 및 경관계획 5. 해당 도시의 장래 발전계획 ② 허가권자는 제1항에 따라 가로구역별 건축물의 높이를 지정하려면 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 주민의 의견청취 절차 등은 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. <개정 2011. 6. 29., 2014. 10. 14.> ③ 허가권자는 같은 가로구역에서 건축물의 용도 및 형태에 따라 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다. ④ 법 제60조제1항 단서에 따라 가로구역의 높이를 완화하여 적용하는 경우에 대한 구체적인 완화기준은 제1항 각 호의 사항을 고려하여 건축조례로 정한다. <개정 2010. 2. 18., 2014. 10. 14.> [전문개정 2008. 10. 29.] |
- 「서울특별시 건축 조례」제33조(가로구역별 건축물 높이 제한)
| 제33조(가로구역별 건축물 높이 제한) 시장이 도시관리를 위하여 법 제60조제2항에 따라 정하는 건축물의 최고높이는 다음 각 호와 같다.<개정 2017.9.21., 2018.7.19., 2018.10.4., 2019.7.18.> 1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8미터 이하(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 제외)로 하며, 주거용 이외의 용도에 쓰이는 건축물(주거용과 다른 용도가 복합된 건축물을 제외한다)의 높이는 2층 이하로서 11미터 이하로 한다. 가. 1층의 바닥이 지표면으로부터 0.5미터를 넘는 높이에 있는 건축물로서 그 0.5미터를 넘는 높이에 8미터를 가산한 높이가 12미터 이하인 건축물 나. 지붕의 경사가 3:10이상인 건축물로서 높이 12미터 이하인 건축물 2. 상업지역ㆍ준주거지역ㆍ준공업지역ㆍ시가지ㆍ특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정하는 구역 안에서의 가로구역(해당 지역ㆍ지구가 속해 있는 가로구역을 포함한다)별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정ㆍ공고한다. 이 경우 사전에 지정하고자 하는 내용을 15일 이상 주민에게 공람한 후 시 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 3. 제2호에도 불구하고 지구단위계획구역ㆍ정비구역ㆍ재정비촉진지구 및 한양도성 역사도심 안에서의 건축물의 최고높이는 다음 각 목의 기준에 따른다. 가. 지구단위계획구역 안에서의 건축물의 최고높이는 해당 구역 안의 건축계획에서 정하는 기준에 따른다. 나. 정비구역 안에서의 건축물의 최고높이는 「도시 및 주거환경정비법」 제9조에 따른 정비계획에서 정하는 기준에 따른다. 다. 재정비촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제12조에 따른 재정비촉진계획에서 정하는 기준에 따른다. 라. 한양도성 역사도심 안에서의 건축물의 최고높이는 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한 조례」에 근거한 ‘역사도심기본계획’에서 정하는 기준에 따른다. 4. 삭제 <2019.7.18> 5. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 법 제60조제1항 단서 및 영 제82조에서 정하는 바에 따라 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용할 수 있다. [전문개정 2009.11.11.] [제목개정 2018.7.19.] |
2. 관련자료
- [서울시]가로구역별 건축물높이기준 가이드북('21.2.)
3. 관련 사이트
- [서울특별시청] 주택-가로구역별 높이
| https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/507901 |
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