★요약
Q: 건축허가와 다르게 시공하여 건폐율·용적률, 주차장·정화조 기준 및 민법상 이격거리 등이 위반된 경우에 양성화가 가능한지?
A: 「전세사기피해자법」에 따라 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 제25조의6제3항 각 호의 요건을 모두 충족하면 양성화 가능함.
ㅇ민원사항
안녕하세요. 주택 리모델링을 진행하면서 기존보다 건폐율이 다소 초과된 부분이 있습니다. 건축허가를 받은 이후 시공 과정에서 구조적 여건이나 현장 상황에 따라 일부 변경이 불가피했는데요, 이로 인해 용적률, 주차장 기준, 정화조 설치 기준, 그리고 일부 민법상 이격거리 규정 등에 다소 위반이 발생한 상황입니다. 이 경우 양성화를 신청할 수 있는지 문의드립니다
ㅇ민원회신
안녕하십니까? 우리 그청 발전에 협조하여 주신 귀하께 감사드리며, 양성화 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.
일반적으로 「건축법」 상에는 기존에 위반한 건축물에 대하여 별도로 '양성화'를 허용하는 일반 규정은 마련되어 있지 않습니다. 즉, 위반건축물을 사후에 적법하게 전환하는 제도적 장치는 일반 건축물에 대해서는 존재하지 않습니다.
다만, 공공주택사업자를 대상으로 개정한 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」제25조의6제3항 및 제4항에 따라 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 제3항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한해서 양성화 가능하며, 양성화에 따라 「건축법」의 위반 사항은 적법화되는 것으로 볼 수 있으나, 관계 법률의 위반 사항까지 적법화되는 것은 아님을 알려드립니다. 예를 들어 「민법」제242조제1항에 따른 이격거리(50cm) 기준 위반 시 같은 조 제2항에 근거하여 인접지소유자는 손해배상 청구 등을 할 수 있습니다.
ㅇ참고사항
1. 관련법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」제25조의6(「건축법」에 관한 특례)
| 제25조의6(「건축법」에 관한 특례) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 공공주택사업자가 제25조 또는 제25조의3에 따라 전세사기피해주택등을 매입하는 경우 공공주택사업자에 대하여는 그 소유권 보유기간 동안 그 소유권 취득 전에 발생한 「건축법」 위반 사항과 관련하여 같은 법 제79조에 따른 명령, 제80조에 따른 이행강제금 부과 또는 제85조에 따른 행정대집행 등의 조치를 취하지 아니한다. ② 공공주택사업자가 제25조 또는 제25조의3에 따라 전세사기피해자 또는 신탁사기피해자로부터 전세사기피해주택등의 매입을 요청받아 매입하려는 해당 건축물이 특정건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)이면 공공주택사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 대상건축물을 관할하는 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 사전심의를 신청할 수 있다. ③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사전심의 신청을 받은 대상건축물(제2조제6호다목의 건축물은 제외한다)이 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 사전심의 신청을 받은 날부터 30일 이내에 「건축법」 제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 대상건축물을 매입하려는 공공주택사업자에게 사전심의 결과 사용승인 판단을 통보하여야 한다. 1. 임대인 소유의 대지(사용 승낙을 받은 타인 소유의 대지를 포함한다) 또는 국유지ㆍ공유지(관계 법률에 따라 그 처분 등이 제한되어 있지 아니한 경우에 한정한다)에 건축한 건축물일 것 2. 「건축법」 제44조, 제46조 및 제47조(해당 규정의 적용에 있어서 도로의 최소 너비는 「건축법」 제2조제1항제11호에도 불구하고 3미터로 한다. 이하 같다)를 위반하지 아니하고 구조안전ㆍ위생ㆍ방화와 도시계획사업의 시행 및 인근 주민의 일조권(日照權) 향유에 현저한 지장이 없는 건축물일 것 ④ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사전심의 신청을 받은 대상건축물(제2조제6호다목의 건축물에 한정한다)이 제3항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 사전심의 신청을 받은 날부터 30일 이내에 해당 대상건축물을 매입하려는 공공주택사업자에게 사전심의 결과 용도변경 신고 수리(受理) 판단을 통보하여야 한다. ⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 사전심의 결과를 통보받은 공공주택사업자가 제25조 또는 제25조의3에 따라 해당 대상건축물을 매입하는 경우 공공주택사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 대상건축물을 관할하는 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. ⑥ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 사전심의 결과에 따라 공공주택사업자에게 사용승인서를 내주거나 용도변경 신고를 수리하여야 한다. ⑦ 제6항의 사용승인 또는 용도변경으로 인하여 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준에 미달하게 된 공공주택사업자는 추가적으로 부설주차장을 설치할 의무를 지지 아니한다. ⑧ 공공주택사업자는 제25조 또는 제25조의3에 따라 매입한 대상건축물을 매각하려는 경우에는 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. ⑨ 그 밖에 신고 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. |
※ 현재 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」의 유효기간은 2025년 5월 31일까지이나 2년 연장 개정안이 지난 1일 국회 본호의 통과된 시점임
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