★요약
Q: 빈집을 꼭 철거해야 하나요??
A: 해당 빈집이 안전사고나 범죄발생의 우려가 높고, 위생상 유해 우려가 있는 등의 경우 빈집 소유자에게 안전조치, 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있음.
ㅇ민원사항
수고하십니다. 저는 ㅇㅇ구역 내에 한 건물을 가지고 있는 소유자입니다. 몇 년 전 해당 구역에 건물을 매입했는데, 얼마 전 저희 집으로 공문이 하나 날아왔습니다. 빈집 실태조사 결과 등급이 낮아서 철거? 안전조치? 하라는 내용이었습니다. 몇 년간 아무 일도 없었고 멀쩡히 서있는 건물을 갑자기 철거하라니 너무 당황스러워 이렇게 문의드립니다.
우선, 공문에서 건물 안전등급이 낮다고 했는데요. 이게 정확히 어떤 기준에 의한 건지, 그리고 언제, 누가 평가한 건지 알고 싶습니다. 건물을 사들인 이후로 아무런 문제 없이 지내고 있었는데, 갑자기 철거를 요구하는 게 이해가 되지 않습니다.
만약 정말 철거가 불가피한 상황이라면, 철거 대신에 보수나 보강 같은 방법으로 해결할 수는 없는지 검토해 주시기 바랍니다. 건물을 철거하는 것은 저에게 큰 부담이 될 수밖에 없습니다.
만약 정말로 철거를 해야 한다면, 이에 대한 보상은 어떻게 이루어지는 건가요? 철거로 인해 발생하는 경제적 손실에 대한 보상 방안과 절차를 명확히 알고 싶습니다.
아무쪼록 저도 이 상황에서 최대한 원만하게 해결하고 싶습니다. 빠른 답변 부탁드립니다.
ㅇ민원회신
안녕하십니까? 우리 그청 발전에 협조하여 주신 귀하께 감사드리며, 빈집 정비사업 관련 문의사항에 대하여 아래와 같이 답변드리겠습니다.
우선, 빈집이란 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말하며, 해당 빈집으로 인한 안전사고, 범죄발생, 주거환경장애 등 빈집문제에 체계적인 관리를 위하여 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업인 '빈집 정비사업'을 실시하고 있습니다.
먼저, 시장·군수 등은 빈집정비계획을 수립하기 위하여 빈집등(빈집이나 빈집으로 추정되는 주택) 실태조사를 실시하여 빈집 여부를 확인하고, 해당 빈집의 외벽·기둥·지붕 등 주요 구조부의 노후·불량 정보 등을 통하여 빈집의 등급을 산정됩니다. 산정된 빈집을 참고하여 효율적으로 정비 또는 활용하기 위하여 빈집정비계획을 수립·시행하고 있습니다.
귀하께서 말씀하신 사항에 따르면 빈집등급 중 3등급(정비대상 빈집)으로 철거 또는 이에 준하는 정비가 필요한 빈집으로 산정되었을 것으로 보이며, 해당 빈집이 동법 제11조제1항 각 호에 해당될 경우 시장·군수 등으로부터 안전조치, 철거 등 필요한 조치를 받을 수도 있으며, 특별한 사유 없이 따르지 아니하면 직권으로 해당 빈집에 대하여 철거 등 필요한 조치를 할 수 있음을 알려드립니다.
다만, 각 지자체의 빈집 정비계획에 따라 안전조치 또는 철거, 빈집의 매입 등의 조치가 있을 수 있으니, 해당 지자체 빈집 담당자에게 문의하여 주시기 바랍니다.
ㅇ참고사항
1. 관련법령
- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제4조(빈집정비계획의 수립) 및 제5조(빈집등 실태조사), 제11조(빈집의 철거 등)
| 제4조(빈집정비계획의 수립) ① 시장ㆍ군수등은 빈집을 효율적으로 정비 또는 활용하기 위하여 다음 각 호의 사항을 포함하는 빈집정비에 관한 계획(이하 “빈집정비계획”이라 한다)을 5년마다 수립ㆍ시행하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 요청하거나 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 4. 13.> 1. 빈집정비의 기본방향 2. 빈집정비사업의 추진계획 및 시행방법 3. 빈집정비사업에 필요한 재원조달계획 4. 빈집의 매입 및 활용에 관한 사항 5. 그 밖에 빈집정비를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ② 시장ㆍ군수등은 제1항에 따라 빈집정비계획을 수립하는 경우에는 14일 이상 지역 주민에게 공람하여 의견을 수렴하여야 하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 설치하는 도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. ③ 빈집정비계획을 변경하는 경우에는 제2항을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 시장ㆍ군수등은 빈집정비계획을 수립하거나 변경한 경우에는 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며, 시장ㆍ군수 및 자치구의 구청장은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사에게 보고하고, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 이 경우 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 필요하다고 인정하는 때에는 관할 지방자치단체의 빈집정비계획에 대하여 수정 또는 보완을 요청할 수 있다. <개정 2022. 2. 3.> ⑤ 시장ㆍ군수등이 빈집정비계획을 수립 또는 변경하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 지역을 빈집밀집구역으로 지정할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.> 1. 빈집이 증가하고 있거나 빈집 비율이 높은 지역 2. 노후ㆍ불량건축물이 증가하고 있거나 정비기반시설이 부족하여 주거환경이 열악한 지역 3. 다른 법령에 따른 정비사업을 추진하고 있지 아니한 지역 ⑥ 제5항에 따른 빈집밀집구역 지정 요건의 세부기준은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.> ⑦ 관할 시ㆍ도경찰청장 및 시ㆍ도 소방본부장은 제5항에 따라 지정된 빈집밀집구역에서의 안전사고 및 범죄 등의 발생을 방지하기 위하여 노력하여야 한다. <신설 2019. 4. 23., 2020. 12. 22.> ⑧ 빈집정비계획의 수립 기준ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2019. 4. 23.> 제5조(빈집등 실태조사) ① 시장ㆍ군수등은 빈집이나 빈집으로 추정되는 주택(이하 “빈집등”이라 한다)에 대하여 다음 각 호의 사항에 관한 조사(이하 “실태조사”라 한다)를 5년마다 실시하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 요청하거나 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하는 경우에는 시장ㆍ군수등이 수시로 실태조사를 실시할 수 있다. <개정 2021. 4. 13.> 1. 빈집 여부의 확인 2. 빈집의 관리 현황 및 방치기간 3. 빈집 소유권 등의 권리관계 현황 4. 빈집 및 그 대지에 설치된 시설 또는 인공구조물 등의 현황 5. 그 밖에 빈집 발생 사유 등 대통령령으로 정하는 사항 ② 시장ㆍ군수등은 대통령령으로 정하는 전문기관을 지정하여 실태조사를 대행하게 할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수등 또는 제2항에 따른 전문기관의 장은 실태조사를 위하여 빈집 소유자 및 이해관계자에게 필요한 자료의 제출을 요청할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따라 실태조사를 실시하는 경우 빈집의 상태 및 위해성 등 대통령령으로 정하는 기준에 따라 빈집의 등급을 산정하여야 한다. <신설 2021. 4. 13.> ⑤ 실태조사의 방법ㆍ절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 4. 13.> 제11조(빈집의 철거 등) ① 시장ㆍ군수등은 빈집이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 빈집정비계획에서 정하는 바에 따라 해당 빈집 소유자에게 안전조치, 철거 등(이하 “철거등”이라 한다) 필요한 조치를 명할 수 있다. 다만, 빈집정비계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 「건축법」 제4조에 따른 지방건축위원회(이하 “지방건축위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 해당 빈집 소유자에게 철거등 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 빈집 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다. <개정 2021. 4. 13.> 1. 붕괴ㆍ화재 등 안전사고나 범죄발생의 우려가 높은 경우 2. 위생상 유해 우려가 있는 경우 3. 관리가 적절히 되지 아니하여 현저히 경관을 훼손하고 있는 경우 4. 주변 생활환경 보전을 위하여 방치하기에는 부적절한 경우 ② 시장ㆍ군수등은 제1항에 따라 빈집의 철거등 필요한 조치를 명한 경우 해당 빈집 소유자가 특별한 사유 없이 따르지 아니하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 해당 빈집에 대하여 철거등 필요한 조치를 할 수 있다. <개정 2021. 4. 13.> ③ 시장ㆍ군수등은 제2항에 따라 철거할 빈집 소유자의 소재를 알 수 없는 경우 그 빈집에 대한 철거명령과 이를 이행하지 아니하면 직권으로 철거한다는 내용을 일간신문 및 홈페이지에 1회 이상 공고하고, 일간신문에 공고한 날부터 60일이 지난 날까지 빈집 소유자가 빈집을 철거하지 아니하면 직권으로 철거할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수등은 제2항 또는 제3항에 따라 빈집을 철거하는 경우에는 대통령령으로 정하는 정당한 보상비를 빈집 소유자에게 지급하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 보상비에서 철거에 소요된 비용을 빼고 지급할 수 있다. ⑤ 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보상비를 공탁하여야 한다. 1. 빈집 소유자가 보상비 수령을 거부하는 경우 2. 빈집 소유자의 소재불명(所在不明)으로 보상비를 지급할 수 없는 경우 3. 압류나 가압류에 의하여 보상비 지급이 금지된 경우 ⑥ 시장ㆍ군수등은 제2항 또는 제3항에 따라 빈집을 철거한 경우에는 지체 없이 건축물대장을 정리하고, 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다. |
- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」제8조의2(빈집의 등급 산정기준) 및 제9조(빈집의 철거 등 절차), 제10조(빈집의 철거보상비)
| 제8조의2(빈집의 등급 산정기준) ① 법 제5조제4항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 1. 외벽ㆍ기둥ㆍ지붕 등 주요 구조부의 노후ㆍ불량 정도 2. 난방ㆍ급수ㆍ전기 설비 등 내부시설의 노후ㆍ불량 정도 3. 주변의 안전ㆍ통행ㆍ위생ㆍ경관 등에 미치는 영향의 정도 ② 법 제5조제4항에 따른 빈집의 등급은 노후ㆍ불량 정도 및 주변에 미치는 영향의 정도가 낮은 순서에 따라 제1등급부터 제3등급까지로 구분한다. <개정 2023. 10. 18.> ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 빈집의 등급산정에 필요한 세부 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 제9조(빈집의 철거 등 절차) ① 시장ㆍ군수등은 법 제11조제1항에 따라 빈집의 철거 등 필요한 조치를 명하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조치명령의 내용 및 사유 등을 빈집의 소유자에게 알려야 한다. ② 제1항에 따른 조치명령 중 빈집의 철거는 법 제4조제4항 전단에 따라 빈집정비계획을 고시한 날(법 제11조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 지방건축위원회의 심의를 거치는 경우에는 빈집 소유자에게 지방건축위원회 심의 결과가 통지된 날을 말한다)부터 6개월 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 때에 명할 수 있다. <개정 2022. 8. 2.> ③ 제1항에 따른 조치명령을 받은 빈집 소유자는 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유로 법 제11조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따른 이행기간 내에 조치의 이행이 불가능한 경우 그 기간이 종료되기 7일 전까지 이행기간의 연장을 시장ㆍ군수등에게 신청할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수등은 법 제11조제2항에 따라 빈집에 대한 직권 철거를결정한 때에는 철거 사유 등을 빈집 소유자에게 통보하여야 하며, 철거 예정일이 결정된 때에는 철거 예정일 7일 전까지 빈집 소유자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 철거통지서를 송달하여야 한다. 제10조(빈집의 철거보상비) ① 법 제11조제4항 전단에서 “대통령령으로 정하는 정당한 보상비”란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다) 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치를 말한다. <개정 2022. 1. 21.> ② 빈집 소유자는 제9조제4항에 따라 직권 철거 결정을 알게 된 날부터 14일 이내에 시장ㆍ군수등에게 감정평가법인등 1인을 추천하여야 하며, 시장ㆍ군수등은 빈집 소유자가 추천하는 감정평가법인등 1인을 포함하여 제1항에 따른 감정평가법인등을 선정하여야 한다. 다만, 빈집 소유자의 소재를 알 수 없거나 빈집 소유자가 본문에 따른 기간 내에 감정평가법인등을 추천하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2022. 1. 21.> ③ 제1항에 따른 보상비의 산정은 시장ㆍ군수등이 제9조제4항에 따라 빈집에 대한 직권 철거 결정을 빈집 소유자에게 통보한 시점을 기준으로 한다. ④ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 감정평가법인등의 선정 절차 및 방법에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. <개정 2022. 1. 21.> |
2. 참고자료
- (서울시) 2024년 빈집 정비 및 활용 사업계획
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